Proč jsou ceny nemovitostí tak vysoko? Dá se očekávat další zvyšování cen? Jak správně prodat byt nebo dům? A jak to bude s hypotékami? To jsou jen některé z otázek, které Drbna řešila s realitním specialistou Štěpánem Schűtzem. Přečtěte si náš rozhovor.
Sedm milionů korun. Je to férová cena za čtyři roky starý byt s dispozicí 3+kk o 73 metrech čtverečních s balkonem?
V dnešní době je třeba rozlišovat spoustu faktorů, které cenu takového bytu mohou ovlivnit. Jde především o lokalitu, stáří a typ svatby, občanskou vybavenost, dopravní dostupnost a spoustu dalších parametrů. Cena je to samozřejmě vysoká a někde nemusí odpovídat realitě. Ovšem říct to takhle obecně nejde.
A kam se ta cena může ještě dostat? Tohle je totiž byt, který stál před čtyřmi roky 3,5 milionu korun.
Tohle je otázka, na kterou nikdo neumí s jistotou odpovědět. Historicky se ceny nikdy dlouhodobě nesnižovaly, pouze na pár krátkodobých výjimek a pak šly zase postupně nahoru. A opět, záleželo na typu nemovitosti. Zda se jednalo o byt, dům či pozemek. Nepředpokládám tak, že tenhle byt bude za rok levnější, ale díky současnému trendu zvyšování úrokových sazeb hypotečních úvěrů a díky tomu snížené poptávce to tak být může.
Růst cen se určitě zpomalí. Za poslední čtyři roky šla cena v některých krajích téměř o 100 procent nahoru, v příštích letech to může být méně. Nebo mohou ceny stagnovat či mírně poklesnout. Ne však dlouhodobě.
Co ovlivňuje dnešní cenu bydlení?
Je to opět několik faktorů. První a nejzásadnější je celkově pomalá výstavba nového bydlení. Pokud se rozhodnete stavět vlastní rodinný dům, minimálně půl roku sháníte vhodný pozemek, po koupi řešíte projekt, veškerá povolení a vyjádření. To jsou sousedi, obec, hasiči, hygiena, vlastníci inženýrských sítí… Nakonec musíte získat „zelenou“ od stavebního úřadu. Pokud máte stavební povolení, začínáte shánět někoho, kdo dům postaví. Dále dochází ke zdražování stavebního materiálu a práce, což také ovlivní konečnou cenu bydlení. U bytů je to podobné. Jen si ho koupíte už hotový. V dnešní době často s několikaletým předstihem, ještě ve formě developerského projektu.
Dále cenu ovlivňuje lokalita (velikost města), typ nemovitosti (cihlový / panelový dům, samostatný / řadový rodinný dům), občanská vybavenost (školy, školky, MHD, lékaři, pošta, obchody, restaurace nebo služby), ale také pracovní příležitosti v okolí a s tím spojená možnost kariéry a finančního ohodnocení. V tomhle ohledu můžeme srovnat například Prahu s nějakým menším městem do deseti tisíc obyvatel.
Chápu to dobře, že za zvedající se cenu může i náročnost celého toho procesu?
Ano. Je to právě otázka vysoké poptávky a nižší nabídky způsobená pomalou výstavbou. Za tu může především složitý povolovací proces. Pokud se bavíme o bytových domech, je to na několik let. Někdy čtyři až pět. U rodinných domů je to zhruba jeden až dva roky.
Pozemky rostou na cenách neustále, především v lokalitách v blízkosti současné zástavby. Ty se po případných změnách v územním plánu mohou stát stavebními. Je to sice běh na dlouhou trať, ale je to zajímavý investiční potenciál.
Z čeho tedy usuzujete, že se růst cen v následujících měsících zpomalí?
Je snahou snížit cenu nemovitostí nebo zpomalit její růst pomocí snížení poptávky, například zvyšováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Poklesne tak poptávka a tím se zpomalí růst cen, nebo možná budou krátkodobě klesat. Lidé porovnávali cenu bydlení v pronájmu s cenou za vlastní bydlení. Dříve byl rozdíl minimální, ale dnes jsou tyto ceny docela odlišné. Někteří tak budou nadále zůstávat v nájmech, kde můžeme do budoucna očekávat nárůst jejich ceny.
A už je zvyšování úrokových sazeb znát? Na ceně nemovitostí?
Je znát zvyšování úrokových sazeb, jelikož poklesl zájem o hypoteční úvěry, a to přibližně o čtvrtinu. Na samotných cenách nemovitostí se to prozatím příliš neprojevuje, ale je zde cítit větší tlak na cenu. Lidé jsou opatrnější a víc si koupi rozmýšlí. V dnešní době je prodej nemovitosti o dost těžší, než tomu bylo v uplynulých letech. V tomto směru jsou obezřetnější také banky, zpřísňují se doporučení pro poskytování hypoték.
Dovolím si jeden příklad na zmíněné nemovitosti. Takto by mohl vypadat rozdíl při pořízení v roce 2017 a 2022. Je tam velký rozdíl v úrokové sazbě a pořizovací ceně. Měsíční splátka jednoho milionu nevypadá na první pohled až zase tak dramaticky, ale dejme ji do pořizovací hodnoty nemovitosti a rozdíl bude viditelný hned.
Získat bydlení bude složitější. Banky zpřísní podmínky pro získání hypoték
Vyplatí se v dnešní době koupit nemovitost?
Je třeba rozlišit, kupujeme-li nemovitost pro bydlení či na investici. Na bydlení určitě, to je vždy dobré rozhodnutí. Platíte „své“ a v případě budoucího prodeje jste o vložené finance nepřišli, platby za nájem Vám nikdy nikdo nevrátí.
Mladý člověk (například do dvaceti let), který je single, má jiné priority a závazky, než máte v pětatřiceti letech. Nemáte manželku, děti, auto na splátky, hypotéku a podobně. Je však dobré přemýšlet nad budoucností. Přijdou výše zmíněné závazky a ty vám zasáhnou do rozpočtu. Ať chcete nebo ne.
Co když taková situace nastane, budou muset někteří lidé své bydlení prodat?
Řada lidí si vzala hypotéku s úrokovou sazbou pod dvě procenta (např. v roce 2017). Už v té době mohli být s příjmy na hraně, a to oba pracovali. Teď se jim narodí dítě a tím se sníží příjem domácnosti. Skončí fixace hypotéky se sazbou pod dvě procenta a nyní bude kolem pěti procent. Jedná se sice jen o úroky, nikoliv jistinu, ale jsou to nemalé peníze. K tomu aktuální zdražení cen energií, pohonných hmot, potravin a dalšího a problém může být na světě.
Trochu to na mě působí, jako by v tomhle pochybila banka. Pokud si beru hypotéku, posuzují moji bonitu k té aktuální úrokové sazbě. Už ale nepočítají s tím, kam se cena hypotéky dostane za pět let.
Toto není jen o hypotékách. Česká národní banka nevydává nařízení, ale doporučení. Těmi se pak většina bank řídí a je třeba koukat na vše z dlouhodobého hlediska. Těmito opatřeními právě snižují riziko neschopnosti splácení úvěrů. Je pak na každém, jak se k aktuální situaci postaví. Určitě není dobré lepit dluh dluhem, tím se celá situace může ještě zhoršit.
Když už jsme se dostali k těm hypotékám… Od dubna se mají zpřísňovat podmínky pro jejich čerpání. Co to bude znamenat v praxi?
Od dubna by měl mít na žádost o hypotéku vliv také věk žadatele. A to, zda jste mladší či starší šestatřiceti let. Starší 36 let si budou moci půjčit maximálně 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Splátky mohou být do 45 procent z měsíčního příjmu a zároveň nesmí být celkový dluh větší, než 8,5násobek čistého ročního příjmu žadatele.
Mladší šestatřiceti let budou mít podmínky o něco mírnější. Banky jim stále půjčí až 90 procent. Měsíční splátky mohou dosáhnout až 50 procent a celkový dluh může být 9,5násobkem čistého ročního příjmu.
Jako vždy se každá žádost posuzuje a bude posuzovat individuálně. Pokud bude poskytovatel hypotéky přesvědčen, že v budoucnu daný úvěr bez problémů splatíte, nemusíte výše uvedené stoprocentně splňovat. Například když by výše měsíční splátky u čtyřicetiletého žadatele nebyla 45 ale 48 procent, může poskytovatel udělit výjimku a za nějakých dalších podmínek, či bez nich, vám hypotéku schválí.
Vraťme se trochu nazpět. Když se na koupi podíváme čistě z investičního hlediska. Vyplatí se do nemovitosti v dnešní době vrazit peníze?
Určitě ano. V první řadě je to ochrana peněz před inflací, kdy se vám peníze každoročně ztrácejí před očima. V druhé řadě je možné nemovitost pronajmout a tím si vytvořit pasivní příjem.
Za třetí, pravděpodobnost dramatického poklesu cen nemovitostí je nereálná. Tedy i z dlouhodobého hlediska jsou peníze vložené do nemovitostí lépe chráněny před znehodnocením než v bance.
„Nemovitost musí v kupujícím vzbudit emoce.“
Jaká je vaše role realitního specialisty. Jak konkrétně se do toho procesu zapojujete?
V prodejním procesu jsem od začátku až do konce. Od prvního kontaktu s prodávajícím až po předání nemovitosti novým majitelům. Celý obchod se musí dobře naplánovat, aby byl prodej úspěšný a hlavně bezpečný. Nelze jen vložit fotky z mobilu na internet a čekat, až vám někdo zavolá. Musí se tomu jít naproti. O nemovitosti je třeba zjistit obrovské množství informací a mít vše podložené, udělat dokonalou prezentaci, musíte být skvělým obchodníkem a znát přesnou chronologii prodeje.
Je to povolání, kde kombinujete několik různých činností. Kromě té hlavní - obchodu, je to také hodně o detektivní práci, marketingu, desingu. Dále jste řidič, spisovatel, právník, občas taky stěhovák, uklízečka.... S tím vším musíte být v pohodě. Je to hodně různorodé, a to mě na té práci neskutečně naplňuje. Navíc mám kolem sebe skvělý tým profíků, takže na žádný prodej nejsem sám. Každý obchod neustále probíráme a navzájem se od sebe učíme. Nejsou to jen kolegové, ale taková druhá rodina a za to jim patří velké díky.
A jak je důležitá prezentace? Co by mělo být její součástí?
Dokonalá prezentace je jeden ze základních kamenů úspěchu. Její součástí jsou všechny činnosti, které, jsem zmiňoval v předešlé otázce. Nemovitost musí být čistá, působit vzdušně, prostorně, útulně a neutrálně. Pro oslovení co nejvíce zájemců v nich musí vzbudit maximum emocí. Pak si dokážou mnohem lépe představit, že v ní žijí. Rozhodně to však není formou nějakého „zvětšování“ či jiných technik, které by kupujícího měly pouze nalákat na pěkné obrázky a pak realita byla jiná. To by se při prohlídkách dost těžko vysvětlovalo. Ale pokud to mohu něčemu přirovnat, je to například jako s prodejem auta – taky ho před prodejem uklidíte, umyjete, vyluxujete a popíšete co nejvíce výbavy. Neprodáváte špinavé, s plným popelníkem a chlupama na zadní sedačce.
Takže tomu prodávajícímu přerovnáte celý byt?
To určitě ne! Když se s něčím hýbe, jsou to jen drobnosti, které pak snadno vrátíme zpět na své místo. Se vším musí prodávající samozřejmě souhlasit, já a můj tým pouze přijdeme s možností, jak nemovitost vyšperkovat do posledního detailu. Ale prozatím jsem se nesetkal s nesouhlasem, naopak byly reakce velmi pozitivní. Z výsledku byl zatím naprosto každý nadšený a lidé pak ani nechtěli nemovitost prodat (smích).
